Imóveis, porque os preços subiram e porque agora eles caíram

Em um texto passado expliquei o porquê da queda no preço dos imóveis pela ótica do investimento. Aconteceu que, hoje, o preço do aluguel é mais barato do que os juros pagos com a prestação do imóvel. Logo, se você não tem nem o imóvel e nem o dinheiro para comprar o imóvel. Ou você aluga o primeiro, e chama esse custo de aluguel. Ou aluga o segundo, e chama esse aluguel de juros.

Contudo, há de se fazer um exercício mais profícuo para elucidar de forma mais complexa a questão.

Supondo, então, um imóvel que renda um aluguel de X reais por mês sob a forma de perpetuidade. Ou seja, o imóvel irá render esse valor para sempre. Irei calcular o valor justo desse imóvel hoje, e avaliarei, via análise de sensibilidade, o que pode acontecer com o valor desse imóvel durante mudanças no regime da taxa de juros.

As contas foram feitas para uma SELIC anualizada em 7.5% que aconteceu no ano de 2012/2013, ano em que os valores dos imóveis explodiram, sem nenhuma explicação aparente (para quem não conhece os efeitos dos juros sobre os imóveis).

Tem-se, então, o seguinte efeito nos valores dos imóveis, para mudanças no regime de taxa de juros:

Percebe-se, então, que se os juros fossem operados na casa dos 1% a.a., a valorização dos imóveis seria de 153%. Já, se os juros fossem operados na casa dos 15% a.a., a desvalorização dos imóveis seria de 67%.

Ou seja, na prática, existem explicações apenas pelos juros para a desvalorização dos imóveis que vem ocorrendo ao longo de 2015. É claro que, existem outros fatores que interferem nessa dinâmica. Mas, ao que tudo indica, esses fatores estão sendo sobrepujados pelo aumento dos juros. Soma-se isso ao aumento do desemprego e recrudescimento (se é que se pode chamar assim) inflacionário. Temos um cenário de quedas nos valores dos imóveis.

Logo, para quem quiser comprar sua casa própria, o momento ainda é de esperar por novas oportunidades. Porém, ao esperar, pode se perder a compra do imóvel específico e sonhado. Como tudo na vida, existem ganhos e perdas em cada escolha.

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Pedro Ivo Salvador

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